板块有前途，但不代表房价有前途｜方叔说434号

|第 1 部分|

很多时候，这个行业有没有增长空间，我们就等同于房价的增长空间。该行业的潜力越大，房价的潜力就越大。

因此，大多数业主在看到相关部门的好处时，总是会服用小剂量的血液。看来，未来的房价是可以预期的。相反，一些旁观者，或者有根深蒂固的城市部门认知“偏见”的读者会反驳它。.

似乎只要我提一些，当一般先天认知中比较薄弱的板块未来有一定的发展潜力，或者房价有一定的潜力时，他们总会觉得被自己的认知系统冒犯了。

事实上，没有必要。毕竟，中国大部分大城市都处于高速发展时期。30年来，大城市外移，河东、河西早已成为常态。即使在杭州，这样的例子也太多了。太多了。

滨江、奥体、前心、桥西、申花、江村，这些我们熟悉的优质板块或区域，不是老工业区，也不是远郊的农田滩涂。

杭州，一个处于疫情爆发期的城市，城市格局的固化还有很长的路要走。在这种情况下，是否可以对城市未来的发展方向进行一些讨论？

如果有，那么是否应该有一个可以客观讨论的话题？

在很多情况下，我们对杭州各板块的评论主要是基于发展预期，并结合对板块房价的一定程度的预测。

而板块的发展并不一定意味着房价有前途。

尽管行业发展与房价存在高度正相关，但决定房价的不仅仅是行业发展。

|第二部分|

就发展而言，目前中西部一些大城市的产业和城市界面并不逊色于东部二线城市，但中西部大城市房价明显低于东部城市.

显然，无论是行业还是城市，好的发展未必与房价的大幅上涨或增长空间直接挂钩。

对于中国大城市的房价来说，供给状况在很大程度上比城市发展质量更能决定房价的高低。一个典型的案例就是合肥。

虽然合肥这几年的产业发展有目共睹，但从城市投资的角度来看，准确把握产业转移的次数更多，包括承接东部的白色家电产业转移，也把握了新能源的发展。 .

但从城市的绝对实力来看，合肥在全国并没有那么耀眼。

与成都、武汉、长沙等中西部顶级二线城市相比，合肥在城市能级、人口、产业结构等方面并没有特别突出的优势。

相反，与合肥相比，前两者甚至在全国大城市的竞争序列中处于前列。

但回头看房价，合肥近几年在房价方面的表现，对于中西部的同级强二线城市来说，已经实现了惊人的“弯道超车”。

政务区、滨湖等核心区的高单价和高总价明显超过长沙，与中间绝对的国家中心城市武汉相差不大。

这是否意味着合肥在所谓的发展上已经超过了长沙、武汉、成都等二线一线城市？或许答案不一定如此。

如果我们对比这几年合肥、长沙和武汉的新房销售情况，答案可能会更加清晰。

△从第一财经

从这张2017-2019年中国大城市商品住宅销售面积表可以看出，近三年来，合肥市住宅年销售量大致在1000万平方米左右。

长沙、成都两市住宅年销售量基本在2000万平方米水平，武汉新建住宅年均销售量更是稳定在3000万平方米。

二线明星城市中，合肥新房供应肉眼可见，人口决定需求。就总常住人口而言，合肥不比长沙、武汉少多少。即使有一些数据差距，差异也不是很明显。

因此，无论从产业发展、城市界面、配套设施等方面来看，在几个几乎在同一水平之上的二线龙头城市中，合肥的房价都可以与其他强势二线城市有所不同。由于显而易见的原因，上升曲线仍在继续。

显然，住房供应短缺与其近年来所谓的城市交易方式密不可分。

在这方面，合肥及其邻国省会南京的城市策略非常相似。

据南京统计局数据，2021年末南京常住人口约942万人，与合肥市常住人口总数非常接近。但与合肥相比，南京的工业能级和城市能级明显高出一个层次。

同时，作为江苏省的省会，南京可以吸引更多的省内高端购买力，尤其是苏北房价还会持续上涨吗，甚至安徽等地区。从城市资本总量来看，南京也明显更像是一个国家中心城市。

总之房价还会持续上涨吗，南京的住房购买力在客观上全面强于合肥，但这是南京的住房供应情况。

南京近三年新房销售量基本在1000万平方米水平，与合肥几乎持平。也就是说，南京的供应短缺在很大程度上比合肥还要严重。

结合更强的购买力和人口吸附力，南京的房价怎么可能更便宜？

让我们再看看上海。作为2500万常住人口的最大城市，高端产业带来的高水平需求和全国人口吸附能力，上海近三年的年均房屋销售量仅为1300万㎡左右。

而且新增住房供应大部分还是分布在郊区或者远郊，为什么上海的房价整体这么高，为什么这几年豪宅暴涨？答案不言自明。

有兴趣的可以看看其他长期房价高居榜首的城市。

无论是厦门、深圳、北京，还是我们的杭州，这些城市都可能受到地理空间或一些特殊原因的限制。

新房供给与总人口、产业发展现状、城市发展现状几乎都存在严重偏差。

回顾之前的商品住宅销售区域名单，那些大供应商真的在产业和城市发展上差强人意吗？

还是中西部城市有低房价的基因？让他们的房价长期稳定？

如果真是这样，那成都近几年房价的快速上涨就很难解释了。

看看过去16年成都新房销售总量，答案就更清楚了。

2016年以来，成都新房年均销量逐年下降。到21日，成都新房供应总量已跌破20万套。同时，成都还在做大量的降级（土地容积率）。

在成都，近年来房价上涨曲线与供给下降曲线基本吻合。

|第三部分|

中国大城市的房价一天比一天高，我们往往将其归咎于货币释放、通货膨胀、行业发展好坏等货币因素。

然而，它往往严重低估新增住房供应不足对房价上涨的决定性作用。

房地产市场发展至今。虽然大城市的房子具有很强的金融属性，但我们不能忘记，房子也是一种商品。

只要商品供应长期供不应求，不能匹配人口流动，价格就不会稳定。

在很大程度上，常用的调控工具是压制需求和后需求，而供给侧的短板往往被忽视。有这样一个只治标不治本的调控，我们怎么能真正不投机取巧呢？

不过近一两年，从顶层设计到东部房价高的地区，供给侧的改善确实得到了关注，供给多出几乎是大势所趋。投入房价高的城市。

如果供给侧调控的趋势不变，房住不炒可能在近期内真正彻底缓解。

回到我们原来的话题，行业的发展是否必然表明房价可以预期，房价会上涨？

这个问题的答案是从供需的角度来回答的。

行业良好发展所带来的内生需求和外需的磁吸，必将对房价的坚挺起到非常积极的作用。

毕竟，获得需求就等于获得了需求方的偏好。只要供给稳定，不继续增量放水，房价必然更具可预测性。

不过，如前所述，中国大城市房价之所以上涨如此猛烈，显然是供应短缺起到了更大的推动作用。

如果供给侧能够继续发力，无论板块发展再强劲，都无法匹配供应泛滥对房价的压制，房价的推动力自然会减弱。 .

甚至反对该行业的发展也并非不可能。

就像我不久前写的：《新兴宇宙中心和城市边缘的中长期风险》，即使奥体、维科等宇宙中心的发展动能强劲，如果遇到滔天的后续供给，他们只能住到底。不要油炸。

当然，这篇文章并不是说买房不需要看板块的发展。相反，买房一定要看行业的发展预期。

毕竟，谁也不知道供给侧是否真的会继续快速发展，或者供给侧是否会出现结构性失衡。

从长期来看，新兴宇宙中心的中长期供给风险最终会被中长期发展和板块价值凝聚力打破，未来属于新兴宇宙中心。

行业有未来，并不意味着房价有未来。您所在城市和部门的房价昂贵，这可能只是由于供应不足。

房价有未来，但必须建立在行业未来的基础上。

供应稳定，越能抢到的高端购买力，房价就越有可预测性。

房价高低，本质上是供求关系的问题。从供需来看，楼市一目了然。