美元加息对中国房价影响巨大

2016年12月15日，今天凌晨，美联储决定加息25个基点。 利率公布后，美元指数快速上涨，最终突破102关口，攀升至102.62的历史新高，为2003年1月以来最高。人民币兑美元汇率逼近6.93。

今天凌晨3点，美联储宣布对美元加息25个基点，将基准利率上调至0.5%至0.75%区间。 美联储已打开加息通道，预计2017年美元将加息3-4次左右，基准利率最终将达到3%左右的正常水平；

美元加息对房地产后续走势的影响主要来自以下几个方面

首先美元加息对比特币的影响，美元加息增加了美元资产的吸引力，加上人民币贬值预期，导致资本外逃。 例如，700万人民币可以兑换100万美元（举例），100万美元之前的1年期利率按0.25%计算，年收入为100万×0.25%=25万美元美元。 现在1年利率按0.5%计算，年收入100万×0.5%=50万美元，收入翻倍，当然更多人愿意更换美元资产，加上预期人民币贬值，持有美元资产，收益率更高； 如果更多资金出逃，房地产市场有望走弱；

二是随着美元加息，人民币加息预期增加。 由于人民币贬值预期和资本外逃压力加大，人民币有望加息以稳定国内市场，包括利率。 随着美元进入加息通道，人民币被迫考虑加息。 如果加息，一方面房地产开发企业的取钱成本增加，另一方面老百姓的贷款利息增加，会导致房地产购买力减弱；

但国内经济正处于转型期，经济长期呈L型，未来发展仍充满不确定性。 如果现在加息，从房地产市场的角度来看，对目前的房地产市场影响还是比较大的。 同时，也会对实体经济产生负面影响。 压力小； 我们目前进退两难，因为美元加息，人民币贬值，人民币资产减持（外汇储备减少了1/4），加息压力很大，但如果加息利率上调，对于房地产市场来说，对整个经济也有很大的压力；

房地产呢？ 由大规模资本积累形成的产业。 随着美元加息，全球资本将加速回流美国。 有几种方式，比如购买美国国债、兑换货币、购买美国商品（房地产）等等。 国内资金流动性面临考验。 该国需要重振实体经济。 这是一项基本国策，谁也不敢动摇。 那么振兴实体经济的钱从何而来？

资本是逐利的，包括银行的资本，它的很多贷款之前都流向了房地产领域，包括开发商的直接贷款，开发商的间接融资，购房者的抵押贷款。 其中，购房按揭是除公积金贷款利率外利率最低的一类贷款。 从2016年7月底开始，国家先是限制开发商土地融资，继而限制开发商直接贷款。 到2016年9月底和10月初，开始对购房者实施贷款限制。 种种举措表明，国家准备允许银行将更多资金投向实体经济，而非房地产相关渠道。

事实上，实体经济的融资利率一直居高不下，主要原因是供需失衡。 银行只能向实体经济投放少量资金，特别是小微企业的贷款很少。 虽然这几年一直是降息的渠道，但实体经济享受到的低息贷款很少。 再加上人民币的长期升值通道美元加息对比特币的影响，以外贸出口为主导的实体经济低迷，产能过剩，关停翻身。 现在中央提出供给侧改革，就是压强扶弱，调节供需。 通俗地说，就是带动资本进入实体经济。 只要房地产维持正常需求，增值套利投资工具的功能就会弱化。

明年可能加息对冲美元加息导致的资本外流，减少中国早前大量减持美国国债的损失，同时收回房地产贷款额度释放。 虽然加息对实体经济不利，但实际上，如果真的能够保证实体经济能够以标准利率获得更多的贷款，也算是一种公德。

过了这段时间，到处都是金子！